最近核准之農舍起造人資格

新北市都市計畫保護區是否可蓋農舍?

新北市政府就是龜毛，別的縣市包括台北市於保護區都能蓋農舍，但新北市就問題一大堆。
依據「都市計畫法新北市施行細則」第28條第一項第十八款:

      都市計畫發布實施後，原有於都市計畫發布實施前依法實際供農作
      、養殖、畜牧生產且未停止其使用者，得比照農業區之有關規定及
      條件，申請建築下列設施：
    （一）農舍。但於都市計畫發布實施後始取得土地所有權，且非繼承
          取得者，不包括之。
    （二）農作產銷設施、林業設施、水產養殖設施、畜牧設施。

上面就是說農業區要蓋農舍必須

1.原有於都市計畫發布實施前依法實際供農作、養殖、畜牧生產且未停止其使用者。

就是說都市計畫發布實施前到現在，你的保護區這塊地不能有違規未申請的東西，

只要有路、房子等都不行，那怕是你已經將它拆除了也不行。

2.必須是都市計畫發布實施前即已取得土地所有權，或發布後繼承取得。

申請農舍之必要條件

1. 申請人應同時符合下列四項條件：
   1. 年滿20歲或未滿20歲已結婚。
   2. 戶籍所在地在本市境內滿2年。
   3. 無自用農舍。
   4. 為該農業用地之所有權人。
2. 申請人的土地應同時符合下列四項條件：
   1. 已取得滿2年。
   2. 面積不得小於0.25公頃。
   3. 確認供農業使用。
3. 未經申請興建農舍。

農舍申請應注意事項---農地

再來談談農地問題，以前幾乎所有農地都能申請農舍，現在則是大部分農地不能申請農舍，最大問題有兩個。

第一: 農地之化糞池排出水必須排入公共排水溝，這公共排水溝管理單位必須同意你的排放，農地若未臨接公共排水溝，中間所間格之農地都必須取得同意書。

第二: 農地必須鄰接政府養護之道路，私設道路不行。

單單這兩點就卡死一堆農地了。

當然，不是只有這兩點這麼簡單，還有坡度分析等等。

農舍申請應注意事項--申請人資格

         農舍的申請經過行政院幾次的緊箍咒，已讓農地買賣市場幾乎停滯，一方面也因為購買兩年後才能申請農舍，兩年的時間相對於行政院的法令改變真的太長了，變數太多了，一方面真的不知是否符合蓋農舍資格。在這邊我們來研究一下蓋農舍應注意事項。

        必須考量申請人及農地是否符合資格，本文先探討申請人資格。依據104年修訂之農業用地興建農舍管理辦法第3之一條。

「農民之認定，由農民於申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者，不在此限。」

     所以農民之認定除了農保及健保第三類外尚可以提出兩年農業生產證明資料，所謂證明資料就是依據104年10月農水保字第1041866479號函如下:

另有關本辦法第3條之1規定，申請人應檢附農業生產相關佐證資料一節，請申請人應檢附下列證明文件之一，且為申請日往前至少二年內每年之農業生產佐證資料：
(一)領取農業天然災害救助之證明文件。
(二)領取調整耕作制度活化農地計畫轉(契)作補貼之證明文件(不含休耕給付)。
(三)繳售公糧稻穀之證明文件。
(四)接受農政相關補助計畫之證明文件(不含人力培訓類)。
(五)銷售自產農產品相關證明文件或單據：最低額度以每0.1公頃農產品銷售每年新臺幣30,600元為基數，再依申請農業用地之面積倍數比例調整。
(六)農產品通過有機、產銷履歷或優良農產品驗證，或取得產地證明標章等有效期間內之證明文件。
(七)其他從事農業生產事實之證明文件

一般而言依據「最低額度以每0.1公頃農產品銷售每年新臺幣30,600元為基數」來取得申請人資格。

至於實務上如何作業就不在網上說明了

農舍之加強山坡地雜項執照審查放寬了

改、改、改，政府法令一直改，如果不是專業的申請，真的一定跟不上。
最近，農舍、休閒農場及農業設施的申請，其山坡地開發回饋金減少了九成，真是一大福音。少繳了幾十萬。而今年(106年)9月也把農舍檢討山坡地雜項執照之坡度分析面積減少了。簡單的說就是以後只要農舍蓋在平坦的位置，就很有可能不需坡審了，減少一個程序，也減少一筆申請服務費用。公文部分條文如下

有關「加強山坡地雜項執照審查及施工查驗執行要點」第2點適用範圍之基地面積計算1案

‧建築管理組

發布日期：2017-09-27

內政部106.9.27內授營建管字第1060814977號函

說明：

一、依據行政院農業委員會106年9月6日農水保字第1060230643號函辦理，並復貴處106年6月30日墾環字第1061002281號函。

二、查加強山坡地雜項執照審查及施工查驗執行要點（下稱本要點）之適用範圍，本要點第2點已有明文。有關申請雜項執照之基地面積在3,000平方公尺以上之山坡地，且涉及整地者，自應依本要點之規定辦理，合先敘明。

三、有關農業用地申請興建農舍或農業設施，因使用強度較低，其本要點適用範圍之基地面積計算方式如下：

（一）依法得申請興建農舍之農業用地，其供農業生產使用部分之農業經營用地，未涉及建築行為者，得不計入本要點適用範圍之基地面積計算。

（二）依「申請農業用地作農業設施容許使用辦法」申請興建之農業設施，且涉及建築行為者，則農業設施本身所占之農業用地，應計入本要點適用範圍之基地面積計算，其餘面積得免予計入。

（三）農舍及農業設施先後或同時申請者，其基地面積之計算依上述原則合併檢討。

士林區保護區及陽明山國家公園區內土地如何申請農舍?

一、農舍申請規定

（一）陽明山國家公園保護利用管制原則(102.07.15實施)

1、建築基地應為本園管三分區之農業用地，且平均坡度不得大於30%。
2、應有現有道路或產業道路通達，道路寬度至少2.5公尺。
3、建蔽率空地比，得以一般管制區內之自有農業用地合併計算，惟不得重複使用。
4、農舍附設之不透水地坪設施（含基地內通道）面積不得大於建築面積之50%。
5、圍牆需植栽綠化，與周遭景觀融合。
6、應符合農舍起造規定。（農業用地興建農舍辦法第3條規定）
7、新建農舍之申請人其戶籍所在地及其農業用地，須在本園區內，且其土地取得應滿2年及戶籍登記應滿5年。
8、應自道路退縮3.64公尺以上建築，申請基地鄰接至善路者應退縮20公尺以上建築。
9、建蔽率：5%，建築面積：不超過165平方公尺，建築高度：不超過2層樓或簷高7公尺。
10、整地面積不得超過建築面積之2.5倍。
11、建築物之新建應符合內政部頒訂「國家公園建築物設計規範」設計建築。

（二）、水土保持法：水土保持計畫相關規定。

（三）、建築法、建築技術規則：建築許可、山坡地設計專章、綠建築設計專章等規定。

（四）農業用地興建農舍辦法。

二、申請農業相關設施規定：請依「陽明山國家公園保護利用管制原則」規定辦理

樂活生活撲空 忘記地籍套繪農舍蓋不成

樂活生活撲空 忘記地籍套繪農舍蓋不成

為減少農地買賣糾紛的問題，嘉義市政府地政處提醒民眾，因近期愈來愈多人追求樂活的生活，到郊區購買農地興建農舍。買農地前一定要留意相關法規，交易時應參閱土地謄本或到建管機關申請地籍套繪，確認農地建蔽率是否已被移轉，以免取得農地後才發現根本無法興建農舍。

…………………..

http://www.epochtimes.com/b5/15/8/25/n4512549.htm

新北市的農舍幾乎都要加強山坡地雜項執照審查了

新北市的農舍幾乎都要加強山坡地雜項執照審查了
 以往新北市的農舍對於加強山坡地雜項執執照審非常寬鬆，查核如果超過標準，只要技師簽證基地可建築就可以了，當然也有少量因為承辦不放心，所以還是要審。但最近新北市府修法，農舍需查核第三項第1、3、7款。單單第1款，基地平均坡度需小於15%這點就幾乎包括全新北市山坡地了。

農舍兼民宿經營設置地點

依據「民宿管理辦法」
第五條 民宿之設置，以下列地區為限，並須符合相關土地使用管制法令之規定：
一、風景特定區。
二、觀光地區。
三、國家公園區。
四、原住民地區。
五、偏遠地區。
六、離島地區。
七、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場或經農業主管機關劃定之休閒農業區。
八、金門特定區計畫自然村。
九、非都市土地。

第六條  民宿之經營規模，以客房數五間以下，且客房總樓地板面積一百五十平方公尺以下為原則。但位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，得以客房數十五間以下，且客房總樓地板面積二百平方公尺以下之規模經營之。

前項偏遠地區及特色項目，由當地主管機關認定，報請中央主管機關備查後實施。並得視實

際需要予以調整。

而新北市之偏遠地區有哪些區?

金山、萬里、瑞芳、平溪、貢寮、烏來、深坑、石碇、坪林、石門、三芝、八里、林口、五股、三峽、鶯歌 等17個區

山坡地上申請農舍之水土保持回饋金

今年7月4日以後山坡地之農舍申請及資材室申請均需申辦水土保計畫，因此農舍申請就需水土保持回饋金了，尤其回饋金計算以整筆土地面積計算，但農舍基地面僅為十分之一，因此如果農地公告現值為3000元的話，一筆農地至少67萬元回饋金了，對於農民真是沉重負擔。

農舍申請及資材室申請都需要水土保持計畫了

農舍申請及資材室申請都需要水土保持計畫了

       農委會於今年(103年)7月4日，發佈公文，廢止了原對於農舍或其他建築物如果純屬建築行為，而除基礎開挖外不涉及其他開挖整地行為，可以免申報水土保持計畫。其實影響最大的並非申報水保的問題，而是以後所有農舍申請都需水土保持回饋金了，但資材室申請則因為之前有公文表示資材室申請免水土保持回饋金，但資材室申請雖免了回饋金，卻多了一道手續要辦水土保持計畫，單然如果開發面積小於500平方公尺，可以簡易水土保持申報代替。

共有農業用地興建農舍解釋函

對於農地共有時，申請興建農舍，農委會於

中華民國103年2月14日農水保字第1031865030號解釋函如下:

1. 興建農舍之申請人應符合農業用地興建農舍辦法興建農舍資格條件。

2.應取得全部共有人之同意，並訂有分管契約。但共有人全部提出申請者，不在此限。

3.其可興建面積以申請人應有部分之面積計算，須興建於所分管土地範圍內。

4.申請之該筆農業用地係農業發展條例八十九年一月二十八日修正施行後取得者，其面積應超過零點二五公頃，惟申請人應有部分之面積雖未達零點二五公頃者，仍得依本原則辦理。

農地上有祖墳，是否可申請農用證明?

依據相關規定，農地上祖墳必須在非都市土地公告日期以前即存在才可，而新北市公共日期是70年2月15日。

新店水源特定區

 最近接到地主委託查詢新店水源特定區農舍申請，水源特定區農舍有其特別的規定，如土地如果是62年10月12日以後取得的必須是繼承或贈與才可申請農舍，且高度限制7公尺以下，2層樓以下，距都市計畫道路不小於15公尺等。相關法規於100.5.1日變更新店水源特定區計畫(土地使用分區管制要點)詳細規定。

興建農舍的條件越來越嚴格了

新北市政府對於山坡地農地的管制非常嚴格，而且也越來越嚴格，不但農舍可興建面積因為解釋的限縮而減少了(需計入擋土牆、水溝及通道面積)，如下篇農委會對於農舍興建條例修正的說明，對於平均坡度大於30%以上的土地將不計入農舍土地之面積比，如果有一筆800坪土地，大於30%之土地有400坪，那農舍建築基地只有400坪的十分之一，40坪而已。
所以，準備要蓋農舍就要加緊腳步了。

「農業用地興建農舍辦法」修正辦理情形說明

一、　內政部會同行政院農業委員會（以下簡稱農委會）依據89年1月修正後之農業發展條例（以下簡稱本條例）第18條第5項規定於90年4月26日會銜訂定發布「農業用地興建農舍辦法（以下簡稱本辦法）」，分就農民申請資格管理、集村農舍輔導（以上為農委會主政）、土地使用管理與建築管理（以上為內政部）事項主政管理。
二、　本辦法執行多年以來屢有疑義，本署擬透過修法作業以釐清相關疑義：
（一）　98年委託學術單位進行「政府開放農業用地興建農舍法令與執行成效檢討」案，並至各縣市現地勘查、訪談相關作業人員，就未來農舍管理政策走向召開座談會，凝聚共識。本部自99年8月起迄今，已邀農委會與相關機關、人民團體及各地方政府召開13次工作小組會議及1次部會聯席會議，期間並於100年7月5日辦理對民間團體公開說明會，說明本辦法修法方向及內容，業已達成初步共識。
（二）　本部後續擬推動修正方向如下：
1.新增不予許可興建之條件：五年內曾取得建造執照者，主管機關得不予許可興建農舍。
2.考量興建農舍應以不影響農業生產環境及國土保育為前提，爰擬新增限制興建區位：森林區僅得於農牧用地興建個別農舍外其餘用地均禁止興建農舍、林業用地禁止興建農舍、都市計畫保護區禁止興建集村農舍、特定農業區不得作為集村興建農舍之坐落基地等。
3.增訂申請農舍應檢附之相關文件，如基地配置圖、農舍用地面積檢討圖、排水設計檢討圖等，以落實審核農業發展條例第18條第1項所定「不影響農業發展環境及農村發展」之要件。
4.增訂興建方式之限制，如山坡地各坵塊坡度超過30％部分不得興建農舍且不得計入申請興建農舍面積、農舍興建最小面積（45平方公尺）以解決一坪農舍問題…等。
5.增訂申請集村農舍之限制：包括集村農舍興建用地需與個別農舍一致規範，即須持有二年方得提出申請、各起造人持有之農業用地應位在同一使用分區，惟持有特定農業區農牧用地之農民得於一般農業區興建集村農舍。
6.農舍造冊列管時點，由原定取得使用執照後提前至取得建造執照後即造冊列管，以避免已核准興建者重複申請。
7.增訂農舍核准興建後之後續使用查核機制以及造冊資料統計等。

新北市的農舍

農舍的要求越來越嚴格了，本來農舍的十分之一是建築面積，現在要求包含所謂的農舍附屬設施，也就是水溝、擋土牆、通道等等。