農舍申請的成敗關鍵在哪裡

農舍申請關鍵：真心務農才是王道

近年來農舍申請的門檻確實有所提高，但許多申請者卻忽略了最核心的關鍵問題——申請人是否為真正的農民。事實上，只要能夠證明自己是真心從事農業經營的農民，政府單位通常都會提供相應的輔導與協助。

農舍申請的現實困境

現今常見的狀況是，不少人購買農地後並不實際從事農作，只是等待兩年期限一到就急忙申請農舍。這些人往往寄望於：

• 委託代辦業者取得農作物銷售證明

• 透過業者「溝通」業務承辦人員

• 走捷徑完成申請程序

這種缺乏實際農業經營的情況，自然難以通過農舍申請的審核。

農地不農作的遺憾

如果購買農地卻無心經營農業，即使僥倖蓋好農舍，最終結果往往是：

• 僅在假日偶爾前往除草

• 無法真正享受田園生活的樂趣

• 農地資源被浪費，違背農地農用的初衷

真心務農才是正途

農舍的本意是提供實際從事農業者必要的居住與經營空間。政府對於真正投入農業生產的農民，實際上設有完善的輔導機制。與其尋找代辦業者走捷徑，不如真心投入農業經營，這不僅能符合農舍申請的條件，更能實質享受田園生活帶來的滿足與樂趣。

真正愛土地的人，才能從土地中得到最美好的回報。

新北市農舍最近很少核准，但不代表不會核准

 

雖然新北市的農舍已經很少核准了，但並不代表不會核准。反而相對的與其他縣市而言，新北市合理起友善許多了。以下是今年申請通過的"起造人資格"。

最近核准之農舍起造人資格

休閒農場申請是否有建築線差很多

依據「休閒農業輔導管理辦法」第十七條休閒農場全場至少應有一條直接通往鄉級以上道路之聯外道路。但實際運作上，這條連外道路必須取得土地同意書才可以。這只是最低之要求，表示你可以申請休閒農場，但場內如果要申請建築物，就必須要有建築線，這跟農舍不一樣，農舍可以不須建築線。
所謂建築線就是農場所臨之道路必須政府養護之道路，且這條路後面必須有兩戶20年以上之門牌，才可以申請得建築線。就是這條路必須經非特定人通行20年以上才可以。

新北市都市計畫保護區是否可蓋農舍?

新北市政府就是龜毛，別的縣市包括台北市於保護區都能蓋農舍，但新北市就問題一大堆。
依據「都市計畫法新北市施行細則」第28條第一項第十八款:

      都市計畫發布實施後，原有於都市計畫發布實施前依法實際供農作
      、養殖、畜牧生產且未停止其使用者，得比照農業區之有關規定及
      條件，申請建築下列設施：
    （一）農舍。但於都市計畫發布實施後始取得土地所有權，且非繼承
          取得者，不包括之。
    （二）農作產銷設施、林業設施、水產養殖設施、畜牧設施。

上面就是說農業區要蓋農舍必須

1.原有於都市計畫發布實施前依法實際供農作、養殖、畜牧生產且未停止其使用者。

就是說都市計畫發布實施前到現在，你的保護區這塊地不能有違規未申請的東西，

只要有路、房子等都不行，那怕是你已經將它拆除了也不行。

2.必須是都市計畫發布實施前即已取得土地所有權，或發布後繼承取得。

新北市政府辦理利用空地申請設置臨時路外停車場

向新北市政府交通局提出申請： 

一、土地權利證明文件（土地登記謄本簡化免附）。 

二、土地使用分區證明文件。 

三、建築線指示（定）圖(平面式以現場照片替代)。 

四、設置計畫。 

五、無土石方挖填行為切結書。 

六、排水設施規劃圖。 

七、水土保持計畫書（僅涉及山坡地開發時需檢附）。 

八、無任何建築行為且未來不得要求拆遷補償切結書（僅涉及市地重劃或區段徵收開發地區或公共設施保留地時需檢）。 

九、核准之建築執照影本（僅涉及建築行為需檢附）。 

十、建照實際動工前停止營業切結書（僅領有建照案件需檢）。 

農牧用地可以如何使用

依據非都市土地管制規則107年8月修訂。農牧用地得為下列使用

1.農作使用(包括牧草）

2.農舍（工業區、河川區除外；特定農業區、森林 區 不 得興 建 集 村農舍）

3.農作產銷設施 （ 工 業區、河川區除外）

4.）畜牧設施（ 工 業區、河川區及 森 林 區除外。但森林 區 屬 原住 民 保 留地，經目的事 業 主 管機 關 會 同原 住 民 族主 管 機 關同意者，不在此限）

5.）水產養殖設施（工業區除外）

6.）水源保護及水土保持設施

7.）採取土石（ 特 定 農業區、一般農業區、森林 區 及 特定 專 用 區除外） 

8.）林業使用

9.）休閒農業設施 （ 工 業區、河川區除外）

10. ）公用事業設施（限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過六百六十 平 方 公尺）

11. ）戶外廣告物設施

12.）私設通路

都市計畫保護區申請休閒農場

一般而言都市計畫內保護區很難開發，要變更也只有郭台銘或曹興誠才有辦法，但依據休閒農場的法規，都市計畫內雖然在山坡地只要兩公頃以上土地就可申請餐飲、住宿等設施，除了台北市，其他縣市有將近10%~20%的建闢率。

寺廟合法化途徑

上表為新北市政府所製作之寺廟合法化之途徑

土地變更 之 隔離綠帶

非都市土地農業用地變更為非農業使用，其地界周邊鄰接農地處必須設置至少1.5公尺之隔離綠帶或隔離設施，而這1.5公尺範圍內，可以是停車場、水溝、滯洪池等等，但不能設置圍牆、甚至屋簷也不能在這範圍內，刻意去製造的擋土牆也不行，所以往往有些補辦變更之宗教用地，在周邊蓋了圍牆，這都需要拆查。

申請農舍之必要條件

1. 申請人應同時符合下列四項條件：
   1. 年滿20歲或未滿20歲已結婚。
   2. 戶籍所在地在本市境內滿2年。
   3. 無自用農舍。
   4. 為該農業用地之所有權人。
2. 申請人的土地應同時符合下列四項條件：
   1. 已取得滿2年。
   2. 面積不得小於0.25公頃。
   3. 確認供農業使用。
3. 未經申請興建農舍。