寺廟用地變更是很急迫的問題

寺廟用地變更真的是很急迫的問題。
黃運喜教授在其臉書中語重心長的說道：「現在佛教團體面臨較急迫的問題是土地問題。寺廟財產若未能在這幾年內完成合法化還有一隱憂，即民國112年開始全面施行國土計畫法，屆時將廢除現行的區域計畫法，現行非都市土地以使用分區與使用地類別管制使用的方式將走入歷史。
以後的變化對現在為數眾多的違建寺廟是一大變數，以目前的社會對立與民粹氛圍，誰有把握對這些寺廟不會造成衝擊?」

寺廟用地變更

        在很久很久以前，寺廟是民眾精神寄託，祀奉神祇為人民敬畏，所以只要找一塊靈山寶地蓋下去，不可能被檢舉違規，當然，一般人也不知道這塊地是否可蓋廟。但，時代往前了，社會變了，甚麼環保意識，甚麼水土保持，價值觀不一樣了，雖然寺廟還是民眾的精神寄託，但反而不為鄰境土地所有者歡迎，因為寺廟旁邊土地不值錢了。
        在很久很久以前，農地上要蓋寺廟都以申請農舍後使用，反正有建照了也不會被拆，但，現在不一樣了，整個農地管理的氛圍不一樣了，農舍雖然還是可以申請但麻煩了，申請後續管理也變嚴格了。
        所以，趁目前政府對於寺廟變更還不致要求嚴格之時，趕快變更，政府法令改變的比春天的天氣還快。

土地變更要加快腳步，國土計畫法於民國111年全面實施

行政院為強化國土整合管理，已於民國105年5月頒布「國土計畫法」，並將全國土地劃分「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」及「城鄉發展地區」等四大功能分區與18分類。並已計畫於民國111年公告全國「國土功能分區」。屆時全國國土將不得變更分區及分類，其各分類容許使用之項目亦將調整。政府相關土地管制法規隨國土計畫法實施將越趨嚴謹，寺廟用地變更將隨之趨難。

新北市政府審查非都市土地申請變更為宗教使用興辦事業計畫作業要點

一、本要點依非都市土地使用管制規則第三十條第四項規定訂定之。

 二、宗教事業計畫，以宣揚宗教教義，修持戒律、興辦公益慈善及社會教

  化福利事業為宗旨。

    前項興辦公益慈善及社會教化福利事業計畫，應有明確具體工作內容

 三、宗教事業計畫之宗教建築使用基地，為供宗教建築物所占之地面及其

    所應留設之法定空地。

    前項宗教建築物，係指宗教使用神殿、佛堂、聖堂、講堂、禮拜堂、

    公所、廂房、藏經樓、鐘鼓樓、金爐、禪修中心、神職人員宿舍、香

    客大樓、辦公室、會議室、廚房、餐廳、盥洗室、停車場及其他直接

    與宗教有關之建築物。

 四、下列用地不得申請變更為宗教事業使用：

  （一）非都市土地特定農業區經政府辦竣農地重劃之農業用地。

  （二）國有林事業區林地及保安林地。

  （三）北部區域計畫之限制發展地區。

  （四）非都市土地開發審議作業規範規定之限制開發之用地。

  （五）依其他法令規定不得開發建築者。

 五、申請人為寺廟者，以募建寺廟為限。但已登記有案之私建寺廟符合下

    列條件者，亦得申請：

  （一）私建寺廟已將私人之土地、建物所有權登記為寺廟所有，或該土

        地、建物所有權人切結同意土地使用變更完成後將私人之土地、

        建物所有權登記為寺廟所有。

  （二）私建寺廟已定有組織章程報經主管機關備查，章程明定該寺廟設

        信徒大會或執事會，寺廟財產之處分應提經該會議決議通過。

  （三）寺廟變更用途不再作宗教使用時，其寺廟財產、法物應歸屬寺廟

        所在地之地方自治團體。

 六、宗教事業計畫均應備齊下列文件並裝訂成冊：

  （一）宗教慈善事業計畫申請書（如附件一）。

  （二）興辦事業計畫書（如附件二）。

  （三）最近三個月內核發之土地登記（簿）謄本。

  （四）最近三個月內核發之地籍圖謄本（申請使用範圍應著色標明）。

  （五）計畫用地配置圖（不得小於一千二百分之一）及位置圖（不得小

        於五千分之一）。

  （六）建築物各樓樓地板面積使用用途配置圖表。

  （七）土地所有權人之土地捐贈同意書（應載明「於核准變更編定後，

        願無條件捐贈」）、國有非公用土地同意申請開發證明書或依土

        地登記規則第一百零四條完成註記之土地登記（簿）謄本。

  （八）寺廟登記證、寺廟登記表、法人登記證書、報備有案之組織章程

        及最高權力機構（信徒大會、董事會）會議紀錄影本（限募建寺

        廟及宗教財團法人，若為新建及未辦登記之寺廟、新成立之宗教

        財團法人免附）。

  （九）如屬山坡地者，檢附經建築師及專業技師簽證負責之非都市土地

        使用管制規則第四十九條之一第二項及依建築技術規則建築設計

        施工編第十三章規定簽證負責之文件。

  （十）交通疏導計畫（如附件三）。

  （十一）興辦事業計畫應查詢項目及應加會之有關機關（單位）之查詢

          結果。（如附件四）

  （十二）計畫用地屬農業用地者，應提出農地變更使用說明書。（如附

          件五）

  （十三）興辦事業計畫區位適宜性檢視之專章敘述分析。（如附件六）

  （十四）違規使用行為經主管機關依法處罰之罰鍰繳納書件影本（勘查

          後檢附）。

  （十五）委託書、委託規劃單位之公司營利事業登記證及技師證照。

  （十六）山坡地開發面積超過一公頃以上或一般土地開發面積超過五公

          頃以上者，應檢附環境影響評估報告書。

  （十七）申請基地前道路是否已完成現有巷道認定之證明文件。

  （十八）其他依法令應檢附之文件。

 七、宗教團體申請變更編定之用地不得有妨害公共安全或有礙自然景觀條

    件之情形。

 八、宗教建築使用非都市土地，不屬非都市土地使用管制規則容許使用之

    甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、遊憩用地、特定目的

    事業用地者，其申請變更編定應一律變更為特定目的事業用地。

 九、申請土地變更為特定專用區，其面積達二公頃以上者，民政事業主管

    機關審查興辦事業計畫書之事項如下：

  （一）是否為興辦宗教事業。

  （二）後續申請宗教團體立案（寺廟登記或成立宗教財團法人）之規劃

        是否合於規定（已立案宗教團體申請則免）。

  （三）規劃興建之建築物是否為宗教建築物。

  （四）財務規劃是否有明確財源支應開發各期程所需經費。

  （五）申請者為宗教團體時，是否依相關規定經立案之主管機關同意（

        新成立宗教財團法人或新建寺廟免）。

  （六）其他個案認為須審查事項。

    前項經民政事業主管機關審查合於規定，核准興辦事業計畫者，申請

    人應於二年內，依非都市土地使用管制規則第三章規定提出申請，逾

    期未提出者，廢止原核准興辦事業計畫。

    申請人依非都市土地使用管制規則第三章規定提出申請前，應先依非

    都市土地開發審議作業規範之規定，查詢申請開發區位是否位於限制

    發展地區及條件發展地區。

 十、宗教事業計畫除前點規定須辦理使用分區變更者外，其餘由新北市各

    區公所（以下簡稱區公所）受理申請，於初審後，轉報新北市政府（

    以下簡稱本府）辦理。

 十一、審查宗教事業計畫，應會請有關機關派員實地勘查，並應依宗教事

      業計畫審查表（如附件七）所列審查事項逐項依法審查，並逐項簽

      註具體意見，徵得變更前目的事業主管機關及有關機關同意，作為

      准駁之依據，於三個月內完成審查會勘，審查結果應函復區公所。

 十二、宗教事業計畫用地在山坡地範圍未達十公頃者，應依宗教團體申請

      免受山坡地開發建築面積不得少於十公頃限制案審查原則之規範審

      查；如依法須檢附水土保持、環境影響評估等書件者，備齊文件後

      ，由民政機關轉送主管機關依前點規定辦理事業計畫書審查工作，

      未經審查完成前，不得為開發行為之許可。

 十三、申請土地變更面積未達二公頃之興辦事業計畫經核准者，區公所應

      轉知申請人依下列規定辦理；逾期者廢止原核准興辦事業計畫。但

      有特殊情形者，得檢附相關證明文件向主管機關申請延長：

    （一）於興辦事業計畫核准後六個月內，持核准文件向地政機關依規

          定申請核准使用地變更編定。

    （二）已建造並辦理登記之宗教建築物，應於核准變更編定後六個月

          內辦理所有權移轉登記為其宗教團體所有。

    （三）未建造宗教建築物者，應於核准變更編定後六個月內依建築法

          相關規定程序申請建築，並於完成寺廟或法人登記後六個月內

          辦理所有權移轉登記為其宗教團體所有。

      依前項第二款、第三款應移轉為宗教團體所有之土地，屬原住民保

      留地者，不在此限。

      私建寺廟申請案核准時，應註明申請人違反第五點條件者，主管機

      關應廢止原核准興辦事業計畫，如其已辦竣使用地變更編定者，並

      通知地政機關依非都市土地使用管制規則有關規定辦理。

 十四、山坡地之開發建築，不得有非都市土地使用管制規則第四十九條之

      一各款規定情事。

 十五、興辦事業計畫核准後，申請人應確實依原核定之興辦事業計畫內容

      使用，若因相關法令規定修正，致興辦事業計畫無法執行時，應依

      相關程序辦理興辦事業計畫變更事宜。

      為落實各宗教團體於興辦事業計畫核備及辦理使用地變更編定後，

      確實依原核定之興辦事業計畫使用，於辦理第一次宗教團體登記或

      補辦登記寺廟申辦變更為正式登記寺廟時，應會請有關機關派員實

      地勘查，俟後列冊管理，區公所應就近檢查，並由主管機關每年辦

      理定期檢查會勘，至少完成五家以上宗教團體之檢查。檢查結果送

      交地政機關提送本府聯合取締小組依相關規定處理。

簡易水保完工申報

         一般的慣例，水保技師承接簡易水土保持申報，由於並不需要監造，因此一般而言並不包含完工申報。也就是說，簡易水保申報核定公文下來了，他就完成任務了，領錢了。這時任由業主施工，但一般營造廠對於水土保持這區塊不了解，以一般工程慣例思考，認為水溝做大一點，做長一點反而更好，或稍微改一下位置也沒關係，是啦，如果是建築物水溝或公共工程都沒關係，但水土保持設施就非常大關係，如此造成後續水保需變更設計，最慘的，原來以簡易水保申請，變更時卻因為面積超過必須以一般水保變更。
        由於農舍或其他如農路等小工程水保，一般並未找相當規模營造廠施工，因此此類情況常常發生。有鑑於此，我們對於簡易水保申報的服務包括完工申報，包括施工諮詢，避免將來水保完工申報的麻煩。

山坡地開發、農舍申請，請交給專業。

        曾經有一位企業家，購買一大塊山坡地農地，構想分割後申請農舍，作為高級員工住宅。所以找了一位專門做土地規畫的顧問公司幫他規劃。

        首先顧問公司另找一位水保技師規劃出一條農路，這農路還算好，反正就是依據農路規範設計，所以設計還好，但因為農路為簡易水保不須技師監造，施工出來卻不如預期，造成急轉彎，要修改也很難。

         接著，顧問公司分割土地後，就開始為每塊地造路及造平台，他跟業主及營造商就每塊地現場手一指，這裡開一條路，這裡挖，這裡填，造成整塊地開挖的坑坑疤疤的，路是造出來了，但是坡度有問題，不符合農路標準，實際車在走也危險，平台是造出來了，但卻看到落石及坍方。業主來問我時，還一直認為他是有申請的，是絕對合法的。我不用看他的容許文件，一看現場就知道這不可能合法申請的。注意，顧問公司還收了不少的規劃費。

        重點來了，這塊地上方是破碎岩盤，且是順向坡，顧問公司為造就平台，竟把順向坡坡腳給挖了，並預計這平台作為農舍使用，且不說原始地形其坡度若超過30%，也不能申請農舍，把順向坡坡腳挖了，還能住人嗎?  還能申請嗎? 如果就原地形還能使用，這樣整塊地就完了。

        很可怕吧，所以山坡地還是找專家幫處理吧。

真的需要違反水保，違建嗎?

以目前新北市而言，如果真的從事農業使用，於農業用地申請各種農業設施容許，核准機率非常高，所以真的不需再違反水保或違建了。而且當你興建擋土牆後，就必須請技師幫你切結擋土牆的安全。如果擋土牆非常高，技師不敢簽證的話，怎麼辦。

申請休閒農場

以目前新北市而言，其實申請休閒農場並不難，但必須先評估申請休閒農場的目的是甚麼?主要是划得來嗎？單單回饋金就要申請面積 * 公告現值 *0.09，這筆費用真的驚人。還要申請費用，其中包括農場設計規劃費、鑽探費、測量費、水土保持計畫申請及申請費，水土保持計畫必須採用一般水保，所以還須由技師監造。還有，建物也須申請建照及使用執照。

#########目前法令已改變，申請休閒農場回饋金僅依據建築面積*公告現值*6%計算(107.5.28)。

最近核准之無農保及無健保之農舍申請人資格

申請農舍並非一定需要農保資格

依據104年9月4日發布之「農業用地興建農舍辦法」
第三條之一　農民之認定，由農民於申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者，不在此限。
因此農民於申請興建農舍時，需檢附「農業生產相關佐證資料」，供主管機關會勘認定。但只要農保或健保第三類則不須檢附「農業生產相關佐證資料」。所以，一般無農保或健保第三類之農民，也可以申請農舍。當然，實務上，申請時會比較難一點，但只要「資料齊全」，還是可以申請的。而且就算是你有農保或健保第三類也還是需要「兩年農產銷售證明資料」。

當然

只要

農業用地興建農舍辦法第二條、第三條之一修正條文 (104.9.4)

農業用地興建農舍辦法第二條、第三條之一修正條文 (104.9.4)

第　二　條  依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：

一、 年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。

二、 申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。

三、 申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。

四、 申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。

五、 申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。

                                 前項第五款規定確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展之認定，由申請人檢附依中央主管機關訂定之經營計畫書格式，載明該筆農業用地農業經營現況、農業用地整體配置及其他事項，送請直轄市、縣（市）主管機關審查。

                                 直轄市、縣（市）主管機關為辦理第一項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前二項、第三條、第四條至第六條規定事項。

第三條之一 農民之認定，由農民於申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者，不在此限。