農舍申請非常重要的土地條件

 

以新北市而言農舍申請並沒有變難，只是依據條件”正常”審查而已，當然也不是每塊農地都能申請，最主要如下。
第一: 農作，非常重要，一定要農作越久越好。

第二: 農地之汙水排出水必須排入公共排水溝，這公共排水溝管理單位必須同意你的排放。很奇怪的是公路局養護的排水溝不行。

第三: 農地必須鄰接政府養護之道路，但不非一定需要建築線。

【給農友的真心話】農舍法規陷阱多，違規興建「無法補照」恐血本無歸

 各位農友好，之前我們聊過違規興建擋土牆的風險，今天要來談一個更嚴重、更讓人心痛的問題——違規興建農舍。

我必須用最誠懇的態度奉勸大家：真的不要心存僥倖，違規興建農舍。

為什麼？因為農舍的法規非常特殊且複雜，跟一般住宅的規定完全不同。

陷阱一：連專業人士都可能搞錯的法規

您可能會想：「我請的建築師或工班很有經驗，沒問題的！」
但事實是，許多一般建築師對農舍的專門法規（如《農業發展條例》、《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》等）並不熟悉。幫您蓋房子的工班師傅，更不可能比您還清楚這些細節。

一個小小的失誤，例如：

• 建築面積超過10%

• 未臨接道路

• 未興建在「農業用地」的特定區域

• 沒有實際從事農業經營的證明

• 農舍未位於3級坡上

只要其中一項不符合，您的農舍就無法取得使用執照，變成違建。

最致命的陷阱：農舍「無法補照」，違規就再也無法合法

這是最關鍵的一點，請務必記住：農舍是「無法補辦建照」的！

過去有些違建或許還能透過罰款、補照來「就地合法」，但農舍完全不行。法規明訂，你的農地上必須 「沒有任何農舍及其他無法申請的設施」 ，才能提出農舍申請。

這代表什麼？
如果你的土地上已經有一棟違規農舍，你唯一的合法途徑就是——「先把它拆掉」！

這意味著，您投入的數百萬資金可能瞬間化為烏有，還得再付出一筆拆除費用，最後土地上還是沒有合法的農舍。

給農友的真心建議

與其事後懊悔，不如一開始就守法。為了保護您的血汗錢與土地資產，請務必做到：

農地上，除了合法的農業設施與農作，最好不要有任何違規的建物。

在動工之前，請務必：

1. 確認資格： 您是否符合興建農舍的「農民」資格？（例如：擁有土地達一定時間、有實際務農事實等）

2. 尋求專業： 尋找真正精通農舍法規的建築師或代書，進行諮詢與規劃。

3. 按圖施工： 取得建照後，嚴格按照核准的圖說施工，不要任意變更。

守法雖然辛苦，但這才是保護自己、讓土地永續經營最安心的路。希望大家的農地都能綠意盎然，沒有煩惱！

退休夢的現實考驗：打造理想農莊前，你必須知道的事

 每個男人心中，或許都藏著這樣的退休藍圖：買下一片山坡地，從馬路親手開闢一條蜿蜒農路直達山頂，在制高點蓋間素雅小屋。假日時，邀三五好友沏茶品書、烤肉小聚，在晨光中打套太極，順手摘把野菜。田地無需忙碌耕種，只隨性種幾株櫻花，任四季流轉——這畫面太美好，讓人恨不得立刻動身實踐。

然而，這份美好的想像若缺乏謹慎規劃，很可能在動工後變成頭痛的難題。許多人興沖沖地找來工班直接施作，未按程序申請，直到被檢舉違規，才發現理想與現實存在巨大落差：

1. 小屋不是想蓋就能蓋
   那間承載退休夢想的小屋，必須申請建照，並符合現行《建築技術規則》的規範。從結構安全、水保設施到排污系統，都有嚴格標準。

2. 農路開闢不能隨心所欲
   從馬路通往山頂的道路，需符合農路設計規範。坡度、寬度、轉彎半徑皆須依法規劃，否則不僅可能被認定違規，更影響行車安全。

3. 擋土牆攸關生命安全
   山坡地開發常需施作擋土牆，其設計必須符合《建築物基礎構造設計規範》。一道未經專業計算的擋土牆，可能在一次暴雨後釀成災害。

4. 邊坡開挖的潛在風險
   任何土地開挖都需進行邊坡穩定分析，確保不會因施工導致地層滑動，危及自身與鄰地安全。

這還只是冰山一角。想到這些，是否覺得夢想突然變得沉重？

與其事後補救，不如預先規劃
打造夢想農莊，其實有更聰明的做法：在動工前，委請專業技師進行全面規劃，並依法定程序申請許可。這筆前期投資的規劃費，絕對省不得。

【休閒農場申請陷阱】專業整合是關鍵，別讓你的夢想卡在許可之後！

 

 

 又一個令人心疼的案例。最近我們接觸到一位休閒農場申請人，他的故事值得所有正在規劃農場的朋友警惕。

這位申請人最初委託了一家顧問公司辦理休閒農場籌設，場內有一棟既存違規建築物，希望藉此機會一併合法化。在籌設階段，顧問公司找來了配合的建築師和土木技師完成簽證：

• 建築師聲明「建築物合法性將於未來申請建照時處理」
• 土木技師簽證認定「現有農路符合法規」

籌設許可順利核發了，但這卻是噩夢的開始。

當申請人準備進入水保計畫階段時，原本簽證的土木技師突然宣布退休，拒絕承接後續工作。申請人轉向我們求助，我們才發現這個案子存在嚴重問題：

• 現有農路的坡度根本不符合農路法規標準
• 違規建築物規劃作為「農產品展售中心」，卻因無障礙設施要求，需要大幅改造
• 顧問公司因合約僅限籌設階段，服務完成後已全額請款離場

結果就是：這張得來不易的籌設許可，實際上卻是無法繼續執行的「空白支票」。

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這個案例再次印證了我們一直以來的堅持：專業整合的重要性。

我們公司從細部設計扎根，業務範圍完整涵蓋農舍、農路、農業設施及土地變更。為了確保每個案件的順利推進，我們建立了完整的服務鏈：

✓ 規劃設計一體化
✓ 鑽探調查專業團隊
✓ 請照流程專人負責
✓ 坡審水保計畫無縫銜接
✓ 與主管機關直接溝通協調

我們不只看得懂法規，更看得透流程。在案件啟動初期，我們就能預見後續可能遇到的關卡，並提前規劃解決方案。因為所有環節都在公司內部完成，沒有轉手、沒有推諉，只有責任與承諾。

如果你正在規劃休閒農場，誠心建議：從一開始就選擇整合型的專業團隊。別讓你的夢想，卡在許可之後的現實困境裡。

讓我們用完整的專業與經驗，陪你把夢想穩穩地實現。

 

 

農地擋土牆法規大轉彎！別再違規興建，否則難逃拆除命運

 

    在過去，農地上違規興建擋土牆有個「潛規則」：只要找到專業技師簽證證明擋土牆結構安全，往往就能安然過關。但現在遊戲規則徹底改變了！不論你的擋土牆多麼堅固，只要被認定為「違規興建」，面臨的命運很可能就是直接拆除。

法規環境的劇烈轉變

   過去那種「先建後補技師簽証」的思維已經行不通了。現在主管機關對於農地違規使用的查處越來越嚴格，加上空拍技術普及，讓違規建築無所遁形。一旦被檢舉或透過空拍發現違規情形，擋土牆很可能被要求限期拆除。

合法興建擋土牆的唯一途徑

   難道農地完全不能興建擋土牆嗎？其實不然，但必須符合嚴格條件：

合法途徑：您的農地必須能夠申請合法的農業設施，並經過主管機關審查同意，在核准的範圍內興建擋土牆，才能免於被拆除的命運。

違規擋土牆的結構安全隱憂

    仔細觀察大多數違規興建的擋土牆，幾乎都有一個共同點：沒有經過專業技師的結構計算。很多地主為了省錢、省事，隨便找個工班就施工，這樣做的風險極高：

• 高度3公尺以下：雖然相對安全，但仍可能存在結構缺陷
• 高度3公尺以上：沒有專業計算的擋土牆，很難通過結構安全標準

專業簽證的現實困境

即使你想事後補救，尋找技師簽證，也會面臨重重困難：

1. 技術層面：未經專業設計的擋土牆，結構計算往往無法符合安全標準

2. 責任風險：技師對簽證負有法律責任，對於來路不明的既有結構，多數技師不敢輕易背書

3. 成本考量：即使有技師願意承接，也會要求高昂的服務費用來平衡風險，對地主來說根本不划算

給農地主的重要建議

1. 事前申請：有任何興建需求，務必在動工前向主管機關申請許可

2. 專業設計：合法的擋土牆也應由專業技師設計監造，確保安全

3. 成本評估：與其事後花大錢補救甚至拆除，不如一開始就合法申請

4. 長遠考量：考慮到未來農地買賣的價值，保持土地合法性至關重要

     農地管理只會越來越嚴格，與其抱著僥倖心態違規興建，最終面臨拆除命運，不如一開始就遵守法規，走合法途徑申請需要的設施。這樣不僅安心，從長遠來看也是真正節省成本的做法。

保護農地，從合法使用開始！

 

 

 

 

不要再違規興建擋土牆了

 

「專業整合，才是開發案成功的關鍵」

         在土地開發的領域裡，一個成功的案件背後，往往是多種專業知識的精密整合。一件開發申請案，從初步規劃到最終核准，牽涉的專業領域極為廣泛，其中至少包括建築師、大地工程技師、水保技師等核心專業。這些專業各有其技術深度與規範要求，而不同專業之間的「介面溝通」，往往就是決定案件成敗的最大關鍵。

當建築設計與地質條件無法配合，或水土保持計畫未能與整體開發構想無縫銜接，輕則導致設計反覆修改、時程延宕，重則可能使整個案件面臨無法通過審查的困境。傳統上，由於各專業分屬不同團隊或公司，資訊傳遞的落差與溝通成本，常常成為案件推動過程中的隱形殺手。

然而，在我們的團隊中，我們以一種更為整合的思維來面對這個挑戰。我們不僅對開發案件的整體流程有著清晰的掌握，更重要的是，我們公司內部已包含大部分的工程專業並整合於團隊中。從建築規劃、結構設計、大地工程分析到水土保持計畫，均由內部專業人員緊密協作，只有極少數如實地測量等專業項目，才會委由長期配合的外部夥伴執行。

這種高度整合的作業模式，徹底消除了傳統多團隊合作所帶來的介面問題。內部團隊成員之間無縫的溝通與協調，使我們能夠在案件初期即進行全面性的評估與調整，確保各專業面向均能朝向同一目標前進。也正因如此，我們的案件不僅執行效率高，成功率也遠優於業界平均水平。

我們深信，專業的深度固然重要，但專業之間的整合與協作，才是推動案件成功的核心動力。在未來的文章中，我們將進一步分享更多關於開發流程與專業整合的實務經驗，期待能為您在土地開發的路上，提供一條更為順暢的途徑。

農舍申請的成敗關鍵在哪裡

農舍申請關鍵：真心務農才是王道

近年來農舍申請的門檻確實有所提高，但許多申請者卻忽略了最核心的關鍵問題——申請人是否為真正的農民。事實上，只要能夠證明自己是真心從事農業經營的農民，政府單位通常都會提供相應的輔導與協助。

農舍申請的現實困境

現今常見的狀況是，不少人購買農地後並不實際從事農作，只是等待兩年期限一到就急忙申請農舍。這些人往往寄望於：

• 委託代辦業者取得農作物銷售證明

• 透過業者「溝通」業務承辦人員

• 走捷徑完成申請程序

這種缺乏實際農業經營的情況，自然難以通過農舍申請的審核。

農地不農作的遺憾

如果購買農地卻無心經營農業，即使僥倖蓋好農舍，最終結果往往是：

• 僅在假日偶爾前往除草

• 無法真正享受田園生活的樂趣

• 農地資源被浪費，違背農地農用的初衷

真心務農才是正途

農舍的本意是提供實際從事農業者必要的居住與經營空間。政府對於真正投入農業生產的農民，實際上設有完善的輔導機制。與其尋找代辦業者走捷徑，不如真心投入農業經營，這不僅能符合農舍申請的條件，更能實質享受田園生活帶來的滿足與樂趣。

真正愛土地的人，才能從土地中得到最美好的回報。

新北市農舍最近很少核准，但不代表不會核准

 

雖然新北市的農舍已經很少核准了，但並不代表不會核准。反而相對的與其他縣市而言，新北市合理起友善許多了。以下是今年申請通過的"起造人資格"。

瑞芳五分山漂亮土地

                                                                   

                                                              55公頃，每坪2500元

最近核准之農舍起造人資格