買農地前評估

一般人在購買土地前會先了解土地產權是否清楚，怕購買後有糾紛，但你是否考慮到你所購買的農地可不可以蓋農舍，其實尚須考慮以下問題：
1.坡度分析：以新北市而言，目前得坡度分析採用70年前的航照圖為底圖，但70年前地形現在是否經過人為或天然的變動而你不知道呢?你所購買的平緩地在70年前或許是陡峭地而你不知道？又或許70年至今地形都沒有動過，但70年前的航照圖以5公尺間格為1條等高線，它得地形圖非常粗略，很有可能稍微偏一點，你得土地就不能蓋了。所以你看起來平緩山坡地，在坡度分析時卻是陡峭地。
2.地質調查：一般來說當你把農舍交由代辦業者(建築師或代書)設計及跑照，都是先設計完成後在申請建照時再委由大地技師作地質調查及A3山坡地查核表簽證，此時，說真得因為你已經買地且等兩年了，設計圖也出來了，就差臨門一腳，就要申請了，一般大地技師調查後除非真得完全不符合建築技術規則，否則不會建議說不適合蓋房子。但是適不適合之間有很大風險空間，譬如，建築技術規則對於離活動斷層100公尺才考慮能不能建築，但，距離活動斷層150公尺，你敢住嗎?如果你再購地之前就了解土地距離活動斷層150公尺，那還可以考慮要不要買，如果你已經買了且也等兩年了且已經設計好了，這時你該如何處理？如此例，還有很多地質上得問題，如順向坡，土石流等等。
所以我建議購地前先稍為評估一下可不可以蓋農舍。

「地質法」，定自一百年十二月一日施行

中華民國100年11月17日院臺經字第1000056389號

中華民國九十九年十二月八日制定公布之「地質法」，定自一百年十二月一日施行。 院　　長　吳敦義

山坡地種沉香 認定非開發

中央社 – 2011年10月27日 上午10:24

（中央社記者陳守國高雄27日電）高雄市旗山區一處山坡地改種沉香，下方居民擔心造成土石流危害。市府水利局判定沒有開發，但要求做好防護措施；市府農業局則認為是私有農牧用地，地主可以種樹。

高雄市野鳥學會接獲旗山區居民反映，這處山坡地原本滿是樹木與雜草，在經整理後栽種高級的沉香木，光禿禿一片，如大雨侵襲，難保不會發生土石流危害下方居民。

市府農業局與水利局相關人員勘查沒有發現重型機具，只是除草後種樹，認定沒有開發，不必做水土保持工程，但水利局要求做好防護措施；市府農業局則表示，這處坡地是私有農牧用地，可以植樹。1001027

農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點

農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點

96年04月09日行政院農業委員會農企字第0960010505號修正發布

一、為執行農業發展條例第十條農業用地於劃定或變更為非農業使用時，應徵得主管機關同意之規定，據以辦理同意農業用地變更使用審查作業，爰訂定本要點。

二、申請農業用地變更使用，有下列情形之一者，應徵得農業主管機關同意：

     (一)依區域計畫法編定為非都市土地特定農業區、一般農業區變更為其他使用分區者。

     (二)依區域計畫法編定為非都市土地農牧用地、養殖用地、水利用地、林業用地、生態保護用地、國土保安用地變更編定為其他用地別者。

     (三)都市計畫農業區、保護區農業用地劃定或變更為非農業使用者。

三、興辦事業人申請非都市土地農業用地變更使用，應將興辦事業計畫或土地使用計畫送請目的事業主管機關，由目的事業主管機關依據本要點審查分工原則，送各該管農業主管機關徵詢同意。目的事業主管機關徵詢農業主管機關同意時，應先就事業設置之必要性與計畫所提區位、面積等是否符合事業所需提供意見。

前項目的事業主管機關徵詢中央農業主管機關同意時，應先送直轄市或縣（市）農業主管機關依本要點規定審查。

四、興辦事業人應擬具農地變更使用說明書，並就下列事項詳予說明：

     (一)擬申請變更之農業用地之使用現況說明。

     (二)變更使用前後之使用分區、編定類別、面積。

     (三)鄰近灌、排水系統與農業設施位置及是否使用原有農業專屬灌排水系統作為廢污水排放使用等說明。

     (四)變更後土地使用計畫之興建設施配置說明。

     (五)隔離綠帶或設施設置之規劃說明。

     (六)該農業用地變更使用對鄰近農業生產環境之影響說明。

     (七)聯外道路規劃與寬度及對農路通行影響說明。

     (八)降低或減輕對農業生產環境影響之因應設施。

        前項各款事項以文字說明為原則，並配合不少於一千二百分之一比例尺之位置、灌排水系統圖等相關圖表輔助說明。

        第一項農地變更使用說明書應說明事項，經納入興辦事業計畫書或土地使用計畫中專章說明者，得免再予說明。

五、申請農業用地變更使用，經審查有下列情形之一者，不同意變更使用：

     (一)未依規定規劃設置隔離綠帶或設施者。

     (二)使用原有農業專屬灌排水系統作為廢污水排放使用者。

     (三)申請變更範圍內夾雜未申請變更之農業用地且妨礙其農業經營者。

     (四)妨礙原有區域性農路通行者。

     (五)申請變更農業用地面積已達非都市土地使用管制規則所定應送區域計畫擬定機關審查面積百分之九十以上，且有採取部分土地分割情形者。

     (六)申請變更農業用地面積已達非都市土地使用管制規則所定應送區域計畫擬定機關審查之面積，而藉分期分區開發，分次申請用地變更者。

六、非都市土地特定農業區經辦竣農地重劃之農業用地，在不影響農地重劃區完整性及農業生產環境之原則下並符合下列情形之一者，得同意申請變更使用：

    (一)因防止災害、國防需要、規劃農民住宅所需之用地。

    (二)經行政院核定之公共建設所需用地。

    (三)申請事業用地變更面積已達送區域計畫審議規模者，因無可避免使用農地重劃土地，且已依規定對使用農地重劃土地之灌、排水系統等農業建設投資未造成影響，或有影響惟已研擬相關防護與配合措施者。

    (四)凹入鄉村區為自然地形、建築用地包圍或被合法建築用地包圍、夾雜之零星農業用地，符合非都市土地使用管制規則規定者。

    (五)政府機關興辦公共建設或政府機關興辦提供公眾使用之設施所需用地。

    (六)經中央農業主管機關專案核准與農業經營相關之農業產銷設施所需用地。

    (七)民國九十八年十二月三十一日前依據行政院2015年經濟發展願景第一階段三年衝刺計畫所規範原設廠用地於依農地重劃條例辦竣農地重劃前已編定為丁種建築用地申請毗連土地擴展工業，且原設廠及擴展工業均屬低污染無公害事業者。

　       前項第五款及第六款使用土地以符合下列情形之一者為限：

    (一)申請變更用地所在地之鄉(鎮、市、區)已辦竣農地重劃之農牧用地面積達該鄉(鎮、市、區) 非都市土地農牧用地面積百分之八十以上。

    (二)屬於農地重劃條例第二十二條第二項規定各款之土地。

    (三)政府機關興辦提供公眾使用之既有公共建設經目的事業主管機關認定確有擴大事業使用必要之毗連土地。

    (四)民國八十九年十二月二十八日前經專案輔導變更編定為特定目的事業用地之既有農業產銷設施，經認定確有擴展事業使用必要之毗連土地。

七、非都市土地特定農業區非屬經辦竣農地重劃之農業用地，符合下列情形之一者，得同意申請變更使用：

    (一)因防止災害、國防需要、規劃農民住宅所需之用地。

    (二)國家重大建設計畫。

    (三)經行政院核定之事業、公共設施或公共建設所需用地。

    (四)政府機關興辦公共建設或政府機關興辦提供公眾使用之設施所需用地。

    (五)中央目的事業主管機關專案核准設立之公益性福利設施。

    (六)中央農業主管機關專案核准輔導興建之農業計畫所需用地。

    (七)開發面積在二十五公頃以上之住宅社區。

    (八)低污染之工業區。

    (九)依非都市土地管制規則申請為下列使用者：

        1.申請毗連土地變更為丁種建築用地。

        2.申請工業區以外為丁種建築用地包圍或夾雜土地，變更為丁種建築用地者。

        3.申請毗連甲種或丙種建築用地或已作住宅用地使用之零星土地變更為建築用地。

        4.特定農業區供道路使用申請變更編定為交通用地。

        5.因重大建設計畫或重大交通建設計畫土地被徵收，申請於自有土地或依已核定住宅重建案變更編定為建築用地。

        6.因徵收或撥用，至剩餘建築用地畸零狹小，申請毗鄰土地變更編定為建築用地。

        7.特定農業區內公立公墓更新計畫申請變更為墳墓用地。

        8.離島或原住民保留地因住宅興建計畫申請變更編定為建築用地。

    (十)依非都市土地變更編定執行要點第八點規定，經檢具目的事業主管機關核准文件，申請變更編定為特定目的事業用地者。但申請作為營建土石方收容處理場所者，以依「營建剩餘土石方處理方案」設置且符合下列範圍之使用，始得同意申請變更使用：

        1.土方銀行。

        2.土石方資源堆置處理場作為暫屯、堆置、填埋、轉運、回收功能者。

八、經政府核定之養殖漁業生產區範圍內之農業用地，符合下列情形之一者，得同意申請變更使用：

     (一)防止災害。

     (二)國防需要。

     (三)國家重大建設計畫。

     (四)經行政院核定之事業或公共設施。

     (五)中央目的事業主管機關專案核准設立之公益性福利設施。

     (六)中央農業主管機關專案核准輔導興建之農業計畫所需用地。

九、一般農業區之農業用地，經目的事業主管機關核准其事業計畫者，得同意申請變更使用。

十、都市計畫農業區、保護區農業用地，除直轄市或縣（市）主管機關另訂定有限制條件外，經目的事業主管機關核准其事業計畫者，得同意申請變更使用。

十一、申請變更農業用地作與農業生產性質不相容之目的事業使用者，應配置適當寬度之隔離綠帶或設施，並具體標繪於土地使用配置圖上。隔離綠帶或設施之配置原則如下：

     (一)配置區位應與毗鄰農業用地相緊臨。

     (二)隔離綠帶或設施之設置最小寬度，除第十二點規定有配置寬度者外，以 一點五公尺為原則。但縣（市）政府依據地方特性規定另訂定大於一點五公尺者，依其規定辦理，並報中央主管機關備查。

       　符合下列情形之一者，其變更使用依相關法令辦理整體性之規劃，得免設置隔離綠帶或設施：

     (一) 因政府辦理土地徵收或土地重劃而變更者。

     (二) 非都市土地國家公園區、河川區、鄉村區、風景區或工業區內農業用地變更者。

     (三) 都市計畫農業用地變更使用者。

十二、各不同使用分區設置隔離綠帶或設施之設置寬度如下：

     (一)特定農業區：

　 　  1.變更作工業區使用者：至少三十公尺。

　 　  2.變更作住宅社區（含勞工住宅）使用者：至少二十公尺。

　 　  3.變更作工商綜合區使用者：至少二十公尺。

　 　  4.變更作廢棄物處理場、土石採取設施、營建剩餘土石方處理設施者，至少二十公尺。但申請變更編定面積在一公頃以下者，得配合土地規劃配置，其面積不得少於申請事業面積之百分之三十。

　 　  5.因擴展工業需要變更者，至少二十公尺。但申請變更編定面積未滿二公頃者，得配合土地規劃配置，其面積不得少於申請事業面積之百分之三十。

　 　  6.變更作為其他使用者，得配合土地規劃配置，其面積不得少於申請事業面積之百分之三十。

   (二)一般農業區：

　 　  1.變更作工業區使用者：至少二十公尺。

　 　  2.變更作住宅社區（含勞工住宅）使用者：至少十公尺。

　 　  3.變更作工商綜合區使用者：至少十公尺。

　 　  4.變更作礦業用地、廢棄物處理設施、土石採取設施、營建剩餘土石方處理設施者，至少十公尺。但申請變更面積在一公頃以下者，得配合土地規劃配置，其面積不得少於申請事業面積之百分之三十。

　 　  5.因擴展工業需要變更者，至少十公尺。但申請變更編定面積未滿二公頃者，得配合土地規劃配置，其面積不得少於申請事業面積之百分之三十。

　 　  6.變更作為其他使用者，得配合土地規劃配置，其面積不得少於申請事業面積之百分之三十。

   (三)森林區、山坡地保育區、特定專用區：

　       各目的事業主管機關訂有審查規範，依其規範應留設綠地或保育地等，其具有隔離效果者，依其規定辦理；未有規定者，比照前款一般農業區之配置原則辦理。

十三、隔離設施之認定，指具有隔離效果之通路、水路、空地、廣場、平面停車場、開放球場及蓄水池等非建築之開放性設施。直轄市或縣（市）農業主管機關得依轄區農業用地特性增列具隔離效果之隔離設施項目，報中央農業主管機關備查。各目的事業計畫審查規定，所規劃留設之綠地或保育地，其設置區位具有隔離效果者，得併入應留設之隔離綠帶或設施面積計算。

十四、符合下列情形之一者，由目的事業主管機關逕依相關作業規定徵詢直轄市或縣（市）政府農業主管機關審核同意，免再依本要點審查規定辦理：

      (一)申請非都市土地鄉村區、工業區、風景區或河川區範圍內之農業用地變更者。

      (二)九二一震災重建區社區興建或重建，申請農業用地變更者。

      (三)屬第十六點第四款第四目至第七目規定之農業用地變更者。

      (四)申請徵收、協議價購或撥用農業用地辦理用地變更者。

十五、直轄市或縣（市）農業主管機關審查農業用地變更案件，應填具審查表，其格式如附件。直轄市或縣（市）農業主管機關得依轄區農業用地特性自行調整附件格式，報請中央農業主管機關備查。由直轄市或縣（市）政府轉送中央農業主管機關審查之案件，應同時檢送直轄市或縣（市）農業主管機關填具之審查表。

         都市計畫農業用地變更使用之審查，其審查項目依據都市計畫農業區審查作業規範及相關都市計畫審查規定與程序辦理。

         送區域計畫審查之案件，其審查程序及書件格式依據非都市土地開發審議作業規範之相關規定辦理。

十六、申請農業用地變更使用徵詢農業主管機關同意程序，除第十四點規定者外，依下列規定辦理：

       (一)非都市土地一般農業區、山坡地保育區、特定專用區範圍範圍內農業用地之申請變更案件，由目的事業主管機關徵詢直轄市或縣（市）農業主管機關審查同意。

       (二)非都市土地特定農業區範圍內農業用地之申請變更案件，其面積在十公頃以下者，由目的事業主管機關徵詢直轄市或縣（市）農業主管機關審查同意。

       (三)非都市土地森林區、國家公園區範圍內之農業用地申請變更案件，由目的事業主管機關送直轄市或縣（市）農業主管機關初審後，再徵詢中央農業主管機關審查同意。

       (四)有下列情形之一且涉及農業用地變更使用者，不論所屬分區性質，一律由直轄市或縣（市）農業主管機關審查同意：

　     　 1.申請零星土地變更為丁種建築用地者。

　     　 2.申請毗連土地變更為丁種建築用地者。

　     　 3.興辦公共建設或公用事業所需用地。

　     　 4.申請毗連土地變更編定為甲種或丙種建築用地者。

　     　 5.因供道路使用申請變更編定為交通用地者。

　     　 6.因重大公共建設土地被徵收而於自有土地申請變更編定為建築用地者。

　     　 7.特定農業區內公立公墓更新計畫申請變更為墳墓用地者。

十七、農業用地變更申請案件，已達應送區域計畫擬定機關審查面積者，其審查程序如下：

       (一)於直轄市或縣(市)政府受理後，由直轄市或縣(市)農業主管機關提供審查意見。

       (二)區域計畫擬定機關委託直轄市或縣(市)政府代為審議之案件，屬第十六點規定事項者，由直轄市或縣(市)農業主管機關審查同意。

十八、農業用地變更使用涉及水土保持法規定應擬具水土保持規劃書或水土保持計畫，應依水土保持計畫審核及監督要點規定程序辦理。

      申請農業用地變更使用面積已達送區域計畫擬定機關審查者，如有第五點第一款至第四款之情事者，不同意變更使用。

十九、各級農業主管機關為審查農業用地之變更，得組成審查小組辦理；直轄市或縣(市)農業主管機關就審查同意之案件，應定期彙整統計，送請中央農業主管機關列案備查。

二十、直轄市或縣(市)農業主管機關審查農業用地變更編定案件，應依規定收取審查費。       申請案件依本要點規定需轉送中央農業主管機關審核者，應檢具直轄市或縣(市)主管機關收費收據影本。

蘇嘉全農舍

自蘋果日報

還好先查了一下地質資料

最近有位老顧客要在台東鹿野鄉與人合股買地準備經營民宿，問我興建民宿的規定，我說最好先查一下地質狀況，跟他要了地號後，上網一查，居然距離鹿野斷層僅約200公尺以內，而鹿野斷層是第一類活斷層，還好尚未購買那塊地，不然就算可以蓋民宿，將來地質法之敏感區域公布後，還是需要詳細地質調查。

坡度分析

以新北市而言，目前得坡度分析採用70年前的航照圖為底圖，但70年前地形現在是否經過人為或天然的變動而你不知道呢?你所購買的平緩地在70年前或許是陡峭地而你不知道？又或許70年至今地形都沒有動過，但70年前的航照圖以5公尺間格為1條等高線，它得地形圖非常粗略，很有可能稍微偏一點，你得土地就不能蓋了。所以你看起來平緩山坡地，在坡度分析時卻是陡峭地。

斷層影響

台北地區除了活動斷層之山腳斷層外，尚有一些大大小小的非活動斷層，那表示以前曾經因地震而使地盤斷裂，但最近未曾在那地震過。雖然最近未曾活動以後活動的機會也不大，但是以往的地盤破裂所產生之後遺症仍然存在，最主要是地盤破碎，所以斷層帶兩側之山坡容易滑動或落實石或土石流。總之，雖然以目前建築技術規則之規定活動斷層附近不能建築，但非活動斷層附近也必須審慎評估是否須冒這個險。

石籠擋土牆

在生態工法裡，有一種石籠擋土牆的作法，那是用編織好的方形鐵絲石籠在工地組裝裡面填卵石或土壤，再堆疊成需要的高度作為擋土牆使用。名為生態工法但我是很排斥這種作法，因為如果做在人煙罕至的地方還好，如果是做在房屋邊則會因長草而非常雜亂又不好整理，最重要的一點，容易躲藏那種長長的小動物，十幾年以前公共工程剛開始使用時，我就曾經幾次受委託將石籠擋土牆用混凝土包裹住，原因只有一個，就是會躲小動物造成危險，所以我對於公共工程的案件就幾乎沒有設計過石籠擋土牆，何況要使用在農舍附近，真是需要三思。

山寨建築師

台灣的農舍大部分都在各鄉鎮公所申請，就是新北市也是今年改制後才在市府申請，因此一般農舍申請有其地區性，也就是代辦申請者大多只承接他所熟悉的幾個鄉鎮。而建築師承接農舍案件後也會將申請手續交由當地代辦業者申請，也就是山寨建築師了。由於專注於農舍申請，這些山寨建築師對於農舍的法令比正牌建築師了解，也比較能針對法令來解決農舍的相關問題，及節省一些莫須的費用。而這些都是正牌建築師所望塵莫及的，因為他們承辦農舍件數少，把農舍當一般建物承辦將會增加很多不必要的程序。如鑽探、坡審等。

建農舍變難 農委會擬嚴限資格、面積

這是7月10日的新聞
【聯合晚報╱記者陳信利/雲林縣報導】
由於近來豪華農舍林立引發批評，農委會與內政部決定修正「農業用地興建農舍辦法」，將嚴格限縮興建農舍資格與面積，如辦法修正實施，未來申建農舍將變得非常困難，申建者需是專業農民，且有農業以外收入年總所得超過50萬元就不能申建，例如軍公教退休人員就沒資格申蓋，且農舍用地要臨接既成道路，限制很多，農民感嘆：「這簡直要讓農地崩盤！」

由於馬英九總統下午將到雲林縣跑行程，有農民準備向馬總統提出陳情，希望修法能及時煞車。

農委會與內政部日前在雲林縣召開修正「農業用地興建農舍辦法」草案說明會，就引發與會上百名各團體代表群情譁然、砲聲隆隆，雲林縣都市計畫委員周宗正等人抨擊中央官員不知民間疾苦，新法將造成全台農地價格大崩盤，引發農民大反彈！

列席修法說明會的周宗正說，監察院有鑑全台集村農舍及農地豪宅林立，去年9月糾正農委會管理不當，農委會等單位竟使出撒手鐗，繼去年10月以一紙行政命令，逾越立法院三讀通過的農業發展條例，函文要求各縣市政府停發集村農舍建照，現在又拿攸關農民權益的農地開刀大修興建農舍辦法。

農委會原規劃新修草案本月5日召開說明會，8月公告、9月起實施，草案內容嚴格限制申建者需「無從事農業以外的專任職業」，年總所得必須低於50萬元，意即公務員退休後要買農地蓋農舍過退休生活根本行不通，而農民為養家餬口打零工或從事農業以外收入超過50萬元，這也不能申建農舍。

草案內容並規定夫妻若一方有可供居住建築物（依建築法規定有頂蓋、梁柱或牆壁，即使是茅草或簡陋鐵皮屋也算建築物）也不能申蓋農舍；單一農舍用地應臨接既有道路，農舍用地面積含車道、停車位或花圃等不得超過50坪，比現行辦法限縮50坪。

周宗正抨擊農委會與營建署官員因噎廢食，邀請專家學者開了9次會議，端出來的草案竟是嚴重限縮申建資格、貶抑農地價格的內容，一旦施行勢將導致全台農地價格大崩盤。

雲林縣農業處長呂政璋對修法內容也大表詫意，他表示中央修法必須符合民意、顧及農民權益，才能獲得認同；雲林縣建築公會理事長陳有安說，農委會先前片面限制興建集村農舍，已經被批評違法也違憲，現在又拿終年勞苦收入微薄的農民開刀，「根本是頭殼壞掉！」

全文網址: 建農舍變難 農委會擬嚴限資格、面積 | 政治 | 國內要聞 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NAT1/6449532.shtml#ixzz1RnWWY400
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